Η ανάγκη για στέγαση στη Γερμανία έχει ξεπεράσει κάθε προηγούμενο, με το Ομοσπονδιακό Ινστιτούτο για την Οικοδομή, την Πολεοδομία και τον Αστικό Χώρο (BBSR) να εκτιμά ότι θα απαιτηθούν 320.000 νέες κατοικίες κάθε χρόνο μέχρι το 2030.
Η πρόβλεψη αυτή είναι χαμηλότερη από προηγούμενες εκτιμήσεις, ωστόσο η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει ανεπαρκής για να καλύψει τη ζήτηση.
Η κυβέρνηση είχε θέσει ως στόχο την κατασκευή 400.000 κατοικιών ετησίως, όμως το 2023 ολοκληρώθηκαν μόλις 294.400 κατοικίες, εκ των οποίων το 90% αφορούσε νέα κτίρια.
Οι ελλείψεις είναι εντονότερες στις μεγάλες πόλεις, ενώ σε άλλες περιοχές παρατηρείται αύξηση των κενών κατοικιών.
Οι μεγαλύτερες ελλείψεις εντοπίζονται στα αστικά κέντρα
Η ζήτηση είναι ιδιαίτερα αυξημένη στις επτά μεγαλύτερες πόλεις της Γερμανίας – Βερολίνο, Μόναχο, Αμβούργο, Φρανκφούρτη, Στουτγκάρδη, Κολωνία και Ντίσελντορφ – όπου κάθε χρόνο χρειάζονται 60.000 νέες κατοικίες.
Παράλληλα, σε περιοχές με μείωση πληθυσμού, όπως στην Ανατολική Γερμανία (εκτός Βερολίνου), η ζήτηση για νέα κτίρια είναι χαμηλή και τα ποσοστά κενών διαμερισμάτων αυξάνονται.
Η Νότια Γερμανία εμφανίζει τον υψηλότερο δείκτη ανάγκης για νέες κατοικίες, με την πόλη Landshut να έχει τον μεγαλύτερο αριθμό αναλογικά με τον πληθυσμό της.
Η Ανατολική Γερμανία, αντίθετα, εμφανίζει στασιμότητα ή και μείωση στη ζήτηση, με τον χαμηλότερο αριθμό νέων κατοικιών να καταγράφεται στη Weimarer Land και σε άλλες περιφέρειες της Σαξονίας-Άνχαλτ.
Οι λόγοι που ο κατασκευαστικός κλάδος της Γερμανίας βρίσκεται σε κρίση
Οι υψηλές κατασκευαστικές δαπάνες, η αύξηση των επιτοκίων και η έλλειψη εξειδικευμένων εργατών έχουν πλήξει σοβαρά τον κλάδο της οικοδομής.
Σύμφωνα με ειδικούς, οι άδειες δόμησης μειώνονται δραστικά από το 2022, καθώς το κόστος κατασκευής έχει εκτοξευθεί.
Η ενεργειακή κρίση και η εισαγωγή νέων οικοδομικών προτύπων έχουν αυξήσει το κόστος των υλικών και της εργασίας, οδηγώντας σε μείωση των νέων κατασκευών.
Επιπλέον, η οικονομική πολιτική της ΕΕ και οι τραπεζικοί κανονισμοί δυσχεραίνουν τη χρηματοδότηση νέων έργων, ενώ οι αυστηρότερες περιβαλλοντικές απαιτήσεις επιβαρύνουν περαιτέρω την κατάσταση.
Η διαφωνία για τον ακριβή αριθμό των απαραίτητων κατοικιών
Διαφορετικές αναλύσεις δείχνουν ότι η πραγματική ανάγκη μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερη.
Το Ινστιτούτο της Γερμανικής Οικονομίας (IW) εκτιμά ότι απαιτούνται τουλάχιστον 373.000 νέες κατοικίες ετησίως, προκειμένου να καλυφθεί η αυξανόμενη ζήτηση.
Οι ειδικοί επισημαίνουν πως οι σωστές πολιτικές έχουν εφαρμοστεί, αλλά οι αυξημένες τιμές και το εργατικό δυναμικό έχουν επιβραδύνει την εφαρμογή τους.
Η οικιστική κρίση δεν αφορά μόνο την αύξηση του πληθυσμού, αλλά και τη σταδιακή μεταβολή της δομής των νοικοκυριών.
Η αύξηση των μικρών νοικοκυριών, η γήρανση του πληθυσμού και η γενικότερη τάση απομάκρυνσης από τα μεγάλα οικογενειακά σπίτια έχουν οδηγήσει σε μεγαλύτερη ζήτηση κατοικιών, ακόμη και αν ο συνολικός πληθυσμός της χώρας δεν αυξάνεται δραματικά.
Οι κενές κατοικίες και η ανακατανομή των πόρων
Περίπου δύο εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κενές στη Γερμανία, κυρίως σε περιοχές με μείωση πληθυσμού.
Οι ειδικοί προτείνουν τη μετατροπή παλαιών κατοικιών και τη βελτίωση της υπάρχουσας υποδομής αντί για τη δημιουργία νέων κτιρίων στις περιοχές αυτές.
Το κράτος καλείται να επενδύσει σε έξυπνες πολιτικές που θα βοηθήσουν στην αξιοποίηση των διαθέσιμων κατοικιών και την ενίσχυση των κατασκευών στις περιοχές όπου υπάρχει ανάγκη.
Παράλληλα, προτείνεται η υιοθέτηση νέων μορφών χρηματοδότησης, ώστε να μειωθεί το κόστος των νέων κατασκευών.
Το μέλλον της αγοράς ακινήτων στη Γερμανία
Η οικιστική κρίση δεν μπορεί να λυθεί χωρίς γενναίες πολιτικές παρεμβάσεις.
Η ανάγκη για νέες κατοικίες είναι αδιαμφισβήτητη, αλλά η έλλειψη χρηματοδότησης και οι αυξανόμενες κατασκευαστικές δαπάνες καθιστούν την κατάσταση όλο και πιο δύσκολη.
Αν δεν εφαρμοστούν μέτρα για την τόνωση του κλάδου, η στεγαστική κρίση αναμένεται να επιδεινωθεί, με τις τιμές των ενοικίων και των ακινήτων να συνεχίζουν να αυξάνονται.
Η γερμανική κυβέρνηση πρέπει να βρει λύσεις που θα επιτρέψουν την κατασκευή περισσότερων κατοικιών χωρίς να δημιουργούν οικονομικές πιέσεις στους επενδυτές και στους πολίτες.
Το 2024 και τα επόμενα χρόνια θα είναι καθοριστικά για την πορεία της αγοράς ακινήτων στη Γερμανία.
